Категории

Поменять квартиру по дду

Минутка #8 Доход от инвестирования в недвижимость

Поменять квартиру в новостройке у того же застройщика

В прошлом году у застройщика в Московской области, г. Королев с помощью ипотеки заключил договор долевого строительства на квартиру на первом этаже, площадью 36 кв.м. Сдачу дома обещали в сентябре 2014 года. Теперь когда я попал в квартиру увидел существенные для себя недостатки, поскольку меня не устраивает высота от фундамента до подоконника. Можно ли теперь поменять на другую квартиру? При разговоре с застройщиком мне ответили отказом.

Консультация юриста сайта "ДОЛЬЩИК"

Что касается возможности изменения объекта долевого строительства, указанного в договоре, такое соглашение может быть достигнуто Вами с застройщиком при наличии его согласия. Указанное соглашение оформляется в письменной форме и подлежит регистрации в Росреестре. В случае если такого согласия с застройщиком не достигнуто возможными способами защиты Вашего права является понуждение застройщика к безвозмездному устранению недостатков, в случае если указанная Вами высота может рассматриваться в качестве устранимого недостатка, либо расторжение договора. 

Согласно правилам ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"  на застройщика возложена обязанность по передаче участнику долевого строительства объекта, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Для целей определения соответствия высотных отметок проектным Вы вправе ознакомиться с заключением экспертизы проектной документации (если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом),  проектной документацией, включающей в себя все внесенные в нее изменения. Такое право представлено участнику долевого строительства ч. 2 ст. 21 указанного закона. Самостоятельно, либо с привлечением специалистов, имеющих специальные познания в области строительства Вы сможете определить наличие, либо отсутствие нарушений обязательных требований, установленных ст. 7 Закона, в том числе, путем сопоставления фактических и проектных размеров.

В случае выявления Вами указанных нарушений, либо отступлений от условий заключенного Вами договора, либо иных недостатков которые делают квартиру непригодной  для использования Вы, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Кроме того, при выявлении существенных нарушений требований, предъявляемых к качеству квартиры или неустранения застройщиком выявленных недостатков в установленный Вами разумный срок Вы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Помимо указанных оснований заключенный Вами договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут Вами в судебном порядке, в частности, в случаях:
1) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет Вам передан;
2) существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера подлежащей передаче Вам квартиры;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;

Последствием расторжения договора по указанным основаниям так же является возврат Вам  денежных средств, уплаченных в счет цены договора и процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Источник: http://xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai/help/138-0103

Взаимозачет квартиры купленной по переуступке на другую квартиру застройщика

 

Если проблема жилья стоит особенно остро, вам, наверняка, знакомы многие способы ее решения: аренда, покупка квартиры, приобретение в ипотеку. И даже такое страшное слово, как «лизинг» не в состоянии вас испугать.

 

Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть?

 

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

 

По ней передаются, как это часто бывает, не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

 

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

 

У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке – это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

 

Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.

 

Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.

 

Однако причиной продажи прав может быть недобросовестность застройщика. Естественно, в этом случае продавцы квартиры вряд ли скажут потенциальным покупателям о неутешительных перспективах строительства. Поэтому прежде чем заключить такой договор, нужно как можно лучше все разузнать о данном новострое, и постараться обезопасить себя от возможных рисков.

 

 

В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.

 

Это-то и является главным плюсом покупки квартиры по переуступке: стоимость жилья на стадии строительства значительно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

 

Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке

 

Однако все мы знаем про бесплатный сыр. Значит, само собой разумеется, что должны быть и минусы.

 

Поэтому, покупая, квартиру по переуступке, вы рискуете:

  • столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
  • купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
  • купить «долгострой»;
  • натолкнуться на двойную переуступку.

Кроме того, необходимо удостовериться, что застройщик уведомлен о совершении переуступки. В противном случае, вы, как новый участник долевого строительства рискуете потерять возможность взыскания убытков или неустойки. К сожалению, существует даже вероятность признания договора уступки недействительным.

 

Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?

 

Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:

  1. В первую очередь нужно выбрать надежную компанию-застройщика. Стоит отсеивать не только предложения с заоблачно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, которые могут тянуть за собой как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество. Не будет лишним почитать отзывы о застройщике, посетить предыдущие объекты, ознакомиться с документами, такими как:
  • учредительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • дительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • проект на строительство, в котором должны быть указаны цель проекта, этап строительства и предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  1. Во-вторых, нужно осмотреть местность, на которой расположена новостройка, к этому этапу нужно подойти с толком и расстановкой. Существенным плюсом в данном вопросе станет развитая инфраструктура и хороший район. Если здание находится на ранней стадии строительства и квартиру осмотреть не получится, необходимо ознакомиться с макетом.
  2. Дальше нужно прийти в офис компании застройщика и уведомить их о продаже квартиры по переуступке права требования. Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.
  3. Необходимо получить письменное согласие от компании-застройщика на продажу квартиры. Следует быть готовым к тому, что разрешение это обычно застройщик дает не безвозмездно – в среднем, это комиссия в размере 1-5% от стоимости объекта. Эти расходы чаще всего ложатся на покупателя, или же стороны могут разделить их между собой.
  4. Раз уж вы на месте, не забудьте взять у компании-застройщика справку об отсутствии долга перед ними, в ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Если квартира была приобретена в рассрочку и еще до конца не оплачена, вам придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком.
  5. Далее можно и подписать договор долевого участия, в котором должны быть прописаны все важнейшие детали: сроки, стоимость, гарантии. Поэтому стоит воспользоваться еще одной рекомендацией — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.
  6. После того, как дом достроен и сдан, вы, как покупатель должны принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то фирма обязана их устранить в течение двух месяцев. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности. 
  7. Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

  • заявление на регистрацию
  • документы об оплате госпошлины
  • договор долевого участия
  • акт приема-передачи жилья.
  • кадастровый паспорт.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.

 

 

После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Будет лучше и безопаснее для всех, если окончательные денежные расчеты между цедентом и цессионарием произойдут после возвращения документа из регистрирующих органов.

 

Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

 

Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

Источник: https://sterium.com/blog/199-kvartiry-po-pereustupke-lakomyy-kusochek-ili-syr-v-myshelovke

Как поменять квартиры по ДДУ с мат.капиталом

ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Но и здесь остаются риски. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы избежать этих рисков.

gpointstudio/Fotolia

Застройщик вправе привлекать деньги дольщиков только после того как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию, зарегистрирует право собственности на землю (как вариант — заключит договор на аренду земельного участка).

После оформления всей необходимой документации уже сам застройщик решает, в какой момент начать продажи квартир в новостройке. Большинство открывает их сразу после оформления всех бумаг, то есть на начальном этапе строительства (так называемом этапе котлована). Около 15-20% застройщиков предпочитают отложить старт реализации на чуть более поздний срок. Обычно это связано с тем, что средства на текущее строительство есть, и можно себе позволить начать продажи немного позже, но по более выгодной цене. Совсем небольшой процент застройщиков выводят на рынок уже полностью готовые объекты, но в кризис, когда компании испытывают трудности с финансированием, такое случается все реже.


Что выбрать: отделку от застройщика или ремонт своими силами?

С чем связаны массовые переносы сроков строительства в России?


Что дает ДДУ?

Самый распространенный на сегодняшний день вид сделок при покупке квартиры в строящемся доме — это договор долевого участия (ДДУ). После заключения ДДУ у дольщика появляется либо право требования на квартиру, либо право на возврат денежных средств. То есть у покупателя теперь есть право получить квартиру после того, как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. «Если мы говорим о сделках в рамках 214-ФЗ, то сделку можно заключить только по договору долевого участия, то есть до оформления ДДУ заключение сделки невозможно. Другое дело, что на рынке может встречаться раннее бронирование квартир, еще до введения ДДУ. В этом случае все равно оформляется не сделка, а лишь намерение сделки. И возможно внесение лишь залога за квартиру. Надо понимать, что здесь вы идете на определенные риски», — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Чем рискует дольщик?

Риски того, что новостройка будет заморожена, сейчас невелики, но все же они существуют. Именно поэтому нужно внимательно изучать всю документацию и информацию о застройщике. Есть и другие подводные камни. Страхует ли ДДУ от более поздней сдачи объекта?

«Вероятность недостроя находится на уровне нескольких процентов, но у дольщика есть обеспечения (земельный участок и все, что на нем построено), есть страховка. Здесь все довольно прозрачно. Стоит опасаться не столько заморозки объекта, сколько задержки сроков строительства. В 50% случаев сдача новостройки сдвигается на полгода и более. Но так как в 214-ФЗ прописаны пени, то всегда надо обращаться в суд, чтобы их истребовать, и чем быстрее вы это сделаете, тем лучше. Не надо ждать, что пени будут начисляться автоматически, — не тяните с судом», — говорит основатель «Национального страхового и кредитного агентства» (НСКА) Юрий Гольдберг.


Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?


Какая информация важнее всего?

1. В открытом доступе можно найти проектную декларацию новостройки, где указана цель, подробное описание и сроки реализации объекта. Этот документ должен быть выложен на сайте застройщика или представлен по вашему запросу.

2. Обязательно стоит проверить, не находится ли компания-застройщик в процессе банкротства. Данную информацию можно получить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Также будет полезно заглянуть на сайт Москомстройинвеста и посмотреть, сдает ли застройщик отчетность в контролирующий орган.

3. Если вы хотите убедиться, что юридическое лицо на самом деле зарегистрировано, нужно посетить сайт Федеральной налоговой службы и там воспользоваться Единым государственным реестром юридических лиц. Впрочем, Росреестр не зарегистрирует договор с несуществующей компанией. Атак как оплата по ДДУ происходит после регистрации договора, то опасаться нечего. Следует опасаться, если вас просят оплатить договор до регистрации.

4. На сайте Арбитражного суда можно посмотреть информацию о наличии судебных дел в отношении застройщика. Важно помнить, что чем крупнее компания, чем масштабнее ее проекты, тем больше вероятность, что некоторое количество судебных дел все же будет. Это нормальная практика. В этом случае нужно посмотреть, по каким вопросам заведены дела.

5. Кроме того, стоит почитать форумы дольщиков, ознакомиться как с положительными, так и с негативными отзывами, изучить историю уже завершенных проектов данного застройщика (были ли они вовремя сданы, возникали ли конфликтные ситуации, сложности с введением новостройки в эксплуатацию и т. п.). Не поленитесь съездить и посмотреть на уже построенные объекты.

Застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы:

  • учредительные документы застройщика;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
  • аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

По данным документам нужно понять:

1. На каком основании девелопер ведет строительство на земельном участке, то есть куплен ли данный участок или взят в аренду, если взят в аренду, то на какой срок.

2. Каким способом застройщик исполняет обязательства по передаче недвижимости участнику долевого строительства.

«Здесь возможны два пути: страхование гражданской ответственности застройщика и договор поручительства банка. Если застройщик страхует гражданскую ответственность, то нелишним будет дополнительно проверить на сайте Центробанка, вправе ли данная страховая предоставлять такие услуги застройщику, либо вправе ли данный банк предоставлять поручительство», — отмечает Наталья Шаталина.

«Вправе ли страховая оказывать услуги застройщикам, проверит Регпалата, —добавляет Юрий Гольдберг. — А вот настоящий полис или нет, стоит проверить, позвонив в саму страховую. Случаи подделки полисов застройщиками в последние годы были в Ростове, Самаре и Тюмени».

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/vse_chto_nuzhno_sdelat_do_pokupki_kvartiry_po_ddu/5501
Еще по теме